第302章 房子得收回来,人也得送进去(1/3)
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“你说啥？”
“房子被租出去了？还签了四十年的租赁合同？”
听了允姐的话，姜白顿时皱起眉头，暗道一声麻烦。
主要就麻烦在“买卖不破租赁”这个规则上。
所谓“买卖不破租赁”，即在租赁关系存续期间，租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力。
承租人依其租赁使用权，可以对抗他人，其中包括作为出租人的所有人。
在出租物买卖的情况下，租赁合同不受影响，买受人（即新的所有人）须尊重标的物上的承租人使用权的原状，也就是说，须取代原所有人地位而成为新的出租人，除非承租人解除租赁合同。
简单来说就是，对于已经出租出去的房子，发生了所有权的变动，也就是我们常说的过户，在这种情况下，租赁合同还是存在效力的，你新的户主不能单方面终止或者解除租赁合同，除非是租客自愿解除。
“他们摆明了就是要利用‘买卖不破租赁’这个规则来钻法律的漏洞…”
允姐语气之中充满了愤懑。
“安琪每次上门理论，对方都会拿出租房合同来说事儿，一口咬死了不会解除合同，态度非常坚决。”
“他们还跟安琪说，要想接收房子，等四十年以后再来。”
“我真的，光听安琪讲述这事儿我都要气死了，世界上怎么会有这么厚颜无耻的人呢？”
允姐叹了口气，缓缓道：“姜白，我也知道这个事情挺麻烦的，但我现在只能找你帮忙了。”
“安琪是我的好姐妹，我总不能看着她被人这么欺负。”
“你看，能不能想想办法…”
姜白眉头拧成了“川”字，陷入沉思。
看来，对方似乎还懂点法，要搁一般人，谁会知道“买卖不破租赁”这种规则？
就是靠着这个规则，对方硬生生把侵占房产的事情，说成了合法合规的行为。
如果没猜错的话，这所谓的租客，应该跟原来的房主有点关系，或者干脆就是亲戚，帮忙在合同上留个名儿，实际住在房子里的，估计还是原来的那一家子老赖。
姜白把他的猜测说了出来。
允姐说道：“你说的没错，刚开始安琪去的时候，出面的是个陌生的人，自称租了房子，后来她再去，对方干脆不装了，那夫妻老赖俩就在房子里住着呢。”
姜白点点头说道：“好，我知道了，这样，我去找专业人士咨询一下，有什么消息我再及时通知你。”
“嗯，那我等你消息。”
“好。”
结束通话之后，姜白便立刻出门，直奔精英律师事务所。
这专业的事儿还是得找专业的人来解决。
对方的行为看起来符合法律规定，可姜白怎么想都觉得不太合理。
如果真像对方说的那样，以后谁还敢买二手房？
哦，你搭上一辈子积蓄，或许还得掏空六个钱包，好不容易买个房子，结果对方来一句“买卖不破租赁”，你不抓瞎了？
这里边儿肯定有漏洞，只是姜白看不出来，毕竟他不是专业的法律从业人士。
但他相信，这漏洞绝对逃不过罗大状的火眼金睛。
半小时后，姜白到达精英律所。
“说说吧，这是又碰到什么奇葩的案子了？”罗大状随意招呼姜白落座，饶有兴趣的问道。
“是这样的罗大状，我有个朋友…”
姜白把事情的基本情况大致讲述了一遍，接着说道：“总之呢，现在对方张口闭口就是‘买卖不破租赁’，以此来作为拒绝交房的理由。”
“罗大状，虽然我没有学过法律，但总觉得这事儿不合理，你给参谋参谋。”
“呵呵，对方这种做法，看似合法合规，实则漏洞百出！”
罗大状笑呵呵的说道：“对方不是拿出一份租期为四十年的租赁合同吗？这合同本身就有问题！”
“法律规定，不管是定期租赁，还是不定期租赁，合同的租赁期限都不能超过20年。”
“租赁期限超过20年的，超过部分无效。”
姜白眉头微微一皱：“可即便是这样，二十年也没办法接受啊…”
“别着急啊，你这样，先给你那朋友打个电话，让他把当初参加拍卖时候的那个拍品介绍发过来我看下。”
“罗大状你是不是已经心中有数了？”
“呵呵，先打电话吧。”
罗大状笑呵呵的卖了个关子。
姜白也就没有追问，立刻联系允姐。
很快，后者便将拍品介绍发了过来。
看了一眼，罗大状抚掌而笑：“看来我没猜错，这事儿不适用‘买卖不破租赁’。”
“怎么说？”姜白连忙问道。
罗大状喝了口茶，缓缓解释起来：
“为了避免在不动产执行的过程中，债务人利用‘买卖不破租赁’的规则逃避执行，法律早就有了规定。”
“《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”
罗大状指了指手机中拍品介绍的照片，继续说道：
“你看哈，在这个拍品介绍中，并没有提到房子已出租，这说明什么，这就足以说明，房屋出租行为发生在房屋抵押之后！”
“而在这种情况下，抵押权是优先于租赁权
“房子被租出去了？还签了四十年的租赁合同？”
听了允姐的话，姜白顿时皱起眉头，暗道一声麻烦。
主要就麻烦在“买卖不破租赁”这个规则上。
所谓“买卖不破租赁”，即在租赁关系存续期间，租赁物所有权的变动不影响租赁合同的效力。
承租人依其租赁使用权，可以对抗他人，其中包括作为出租人的所有人。
在出租物买卖的情况下，租赁合同不受影响，买受人（即新的所有人）须尊重标的物上的承租人使用权的原状，也就是说，须取代原所有人地位而成为新的出租人，除非承租人解除租赁合同。
简单来说就是，对于已经出租出去的房子，发生了所有权的变动，也就是我们常说的过户，在这种情况下，租赁合同还是存在效力的，你新的户主不能单方面终止或者解除租赁合同，除非是租客自愿解除。
“他们摆明了就是要利用‘买卖不破租赁’这个规则来钻法律的漏洞…”
允姐语气之中充满了愤懑。
“安琪每次上门理论，对方都会拿出租房合同来说事儿，一口咬死了不会解除合同，态度非常坚决。”
“他们还跟安琪说，要想接收房子，等四十年以后再来。”
“我真的，光听安琪讲述这事儿我都要气死了，世界上怎么会有这么厚颜无耻的人呢？”
允姐叹了口气，缓缓道：“姜白，我也知道这个事情挺麻烦的，但我现在只能找你帮忙了。”
“安琪是我的好姐妹，我总不能看着她被人这么欺负。”
“你看，能不能想想办法…”
姜白眉头拧成了“川”字，陷入沉思。
看来，对方似乎还懂点法，要搁一般人，谁会知道“买卖不破租赁”这种规则？
就是靠着这个规则，对方硬生生把侵占房产的事情，说成了合法合规的行为。
如果没猜错的话，这所谓的租客，应该跟原来的房主有点关系，或者干脆就是亲戚，帮忙在合同上留个名儿，实际住在房子里的，估计还是原来的那一家子老赖。
姜白把他的猜测说了出来。
允姐说道：“你说的没错，刚开始安琪去的时候，出面的是个陌生的人，自称租了房子，后来她再去，对方干脆不装了，那夫妻老赖俩就在房子里住着呢。”
姜白点点头说道：“好，我知道了，这样，我去找专业人士咨询一下，有什么消息我再及时通知你。”
“嗯，那我等你消息。”
“好。”
结束通话之后，姜白便立刻出门，直奔精英律师事务所。
这专业的事儿还是得找专业的人来解决。
对方的行为看起来符合法律规定，可姜白怎么想都觉得不太合理。
如果真像对方说的那样，以后谁还敢买二手房？
哦，你搭上一辈子积蓄，或许还得掏空六个钱包，好不容易买个房子，结果对方来一句“买卖不破租赁”，你不抓瞎了？
这里边儿肯定有漏洞，只是姜白看不出来，毕竟他不是专业的法律从业人士。
但他相信，这漏洞绝对逃不过罗大状的火眼金睛。
半小时后，姜白到达精英律所。
“说说吧，这是又碰到什么奇葩的案子了？”罗大状随意招呼姜白落座，饶有兴趣的问道。
“是这样的罗大状，我有个朋友…”
姜白把事情的基本情况大致讲述了一遍，接着说道：“总之呢，现在对方张口闭口就是‘买卖不破租赁’，以此来作为拒绝交房的理由。”
“罗大状，虽然我没有学过法律，但总觉得这事儿不合理，你给参谋参谋。”
“呵呵，对方这种做法，看似合法合规，实则漏洞百出！”
罗大状笑呵呵的说道：“对方不是拿出一份租期为四十年的租赁合同吗？这合同本身就有问题！”
“法律规定，不管是定期租赁，还是不定期租赁，合同的租赁期限都不能超过20年。”
“租赁期限超过20年的，超过部分无效。”
姜白眉头微微一皱：“可即便是这样，二十年也没办法接受啊…”
“别着急啊，你这样，先给你那朋友打个电话，让他把当初参加拍卖时候的那个拍品介绍发过来我看下。”
“罗大状你是不是已经心中有数了？”
“呵呵，先打电话吧。”
罗大状笑呵呵的卖了个关子。
姜白也就没有追问，立刻联系允姐。
很快，后者便将拍品介绍发了过来。
看了一眼，罗大状抚掌而笑：“看来我没猜错，这事儿不适用‘买卖不破租赁’。”
“怎么说？”姜白连忙问道。
罗大状喝了口茶，缓缓解释起来：
“为了避免在不动产执行的过程中，债务人利用‘买卖不破租赁’的规则逃避执行，法律早就有了规定。”
“《物权法》第一百九十条规定，订立抵押合同前抵押财产已出租的，原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。”
罗大状指了指手机中拍品介绍的照片，继续说道：
“你看哈，在这个拍品介绍中，并没有提到房子已出租，这说明什么，这就足以说明，房屋出租行为发生在房屋抵押之后！”
“而在这种情况下，抵押权是优先于租赁权